一、什么是小产权?

“小产权”是中国房地产市场中的一个特有概念，通常指在农村集体土地上建设的房屋，这些房屋未缴纳土地出让金等费用，其产权证明(如“房产证”)未经过国家正规土地出让和规划审批流程，或无法取得国家认可的不动产权证(俗称“大红本”)，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，因此也被称为“乡产权房”，这种房屋通常没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，因此不受法律保护。‌这类房屋的产权存在法律和政策上的模糊性，购买时需注意风险。

二、小产权房的核心特点

1.1 土地性质：

建在农村集体所有土地上(非国有土地)，未缴纳土地出让金，未经过征地、拍卖等正规流程。

一般由村集体、乡镇政府或村民自行开发，常见于城乡结合部或农村。

1.2 产权证明：

仅有乡镇或村集体颁发的“小产权证”(如“绿本”“乡产权证”)，而非国家统一颁发的不动产权证。

无法在房管局备案，不能合法上市交易或抵押贷款。

1.3 法律风险：

不受法律保护：根据中国《土地管理法》，集体土地上的房屋只能在本村集体成员内部流转，非本村居民购买后权益难以保障。

拆迁难补偿：若遇征地拆迁，小产权房可能被认定为违建，购房者可能无法获得补偿。

交易无效：法院可能判定买卖合同无效，导致房款难以追回。

1.4 价格低廉：

因土地成本低、手续不完善，价格通常远低于同地段商品房，吸引部分资金有限的购房者。

三、小产权与大产权的区别

‌产权性质区别‌：大产权通常指的是完全产权，拥有房屋所有权和相应的土地使用权，土地性质一般为国有出让土地;而小产权是在农村集体土地上建设的房屋，土地性质为集体所有。

‌产权证书区别‌：大产权房屋有合法的房产证，可在房地产管理部门进行登记备案，产权受法律保护;小产权房屋通常只有乡产权或村产权证书，不具备在市场上自由流通的资格。

‌交易限制区别‌：大产权房屋可以在市场上自由买卖、转让、抵押等，交易手续相对规范;小产权房屋因其产权不完整，交易受到较多限制，一般只能在本村村民之间转让，且不能办理贷款等金融业务。

‌法律风险区别‌：大产权房屋的法律风险相对较小，受到国家法律的严格保护;小产权房屋由于其产权不合法，存在较大的法律风险，如被政府强制拆除等情况，购买者可能面临财产损失。

四、小产权房的历史背景和现状

小产权房的出现一般与城市房价上涨以及一些城市的历史遗留问题密不可分，成为社会关注的热点。尽管小产权房价格便宜，但因其法律问题和风险，购买时仍然需谨慎考虑。

五、深圳小产权房可以买吗

在深圳小产权房在整个房产存量中占比较高，小产权房的买卖交易也相对其他地区较为频繁，在深圳小产权房实际上是可以买卖，不过也要控制好风险。‌在目前深圳的司法实践中，对于合法建造的小产权房买卖合同的效力是认可的，即小产权房可以买卖。这是因为深圳在1992年城市化进程中取消了农村建制，所有土地均转化为国有土地。针对国有土地上合法建造的房屋所订立的买卖合同，法院通常会予以认可。然而，小产权房是否为合法建筑是合同效力的关键。合法建造的小产权房最直接的表现就是具有房屋产权证明。